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收藏 又到半年收费季 这些案例告诉你物业费的那些事

来源:华体会官网下载 文章作者:华体会官网在线 上传更新:2022-05-26 16:47:42

  【基本案情】某物业公司与某小区业委会签订物业管理服务合同,钱某系该小区业主。因钱某未交纳2019年、2020年物业费,物业公司经多次催讨无果后诉至法院。诉讼中,钱某辩称小区物业公司服务不到位,服务内容、收费标准不合理,公共能耗费用金额不清楚,要求物业公司对上述问题予以解决。物业公司表示服务内容、收费标准确实未作公示,但收费标准已向住建部门备案,公共能耗费用收取时确未能向业主做好解释说明工作,工作存在疏忽。该案经法院调解,双方达成调解协议。提示

  《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定,物业服务人应当定期将服务事项、负责人员、质量要求等内容向业主公开。《湖州市物业管理条例》第三十一条进一步规定,物业服务人的公示与告知义务,要求物业服务人对自身基本信息、服务内容、标准,收费项目、标准、方式等信息在物业管理区域内显著位置公示。同时,根据该条例第五十二条规定,违反上述公示告知义务的,由区县主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处罚款。以上规定对物业服务人的行为规范提出了更高更明确的要求,对提升物业服务质量起到了进一步推动作用。上述义务履行是否到位,也可能成为业委会对物业服务人服务质量评价的指标。

  物业服务人的服务范围包括服务区域内的设备设施维护、环境卫生保持、基本秩序维护等内容,物业公司尽到上述服务义务的,业主应当支付物业费。

  【基本案情】某物业公司为荆某所在小区提供物业管理服务,荆某认为物业服务存在缺陷,如小区内部垃圾未及时清理、楼道灯损坏迟延修理、绿化检查养护不及时等,故不同意交纳物业费。案件诉讼过程中,经法院调解后双方达成和解协议。提示

  业主对物业服务质量不满系物业服务合同纠纷案件中最常见的拒交物业费理由。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定,物业服务人的服务范围包括妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服区内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全等。因此,物业服务具有内容多样性、服务标准不可计量性等特点,通常情况下物业服务是否存在瑕疵不应以个别业主的感受为标准,业主不能以某项物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费。如果物业服务人在卫生清洁、绿化养护等方面确实存在质量问题,业主仅依照自己陈述作出的抗辩也无法被采纳,而是需要提供有力的证据证明。

  行政主管单位或相关行政部门对物业服务人作出的处理意见,可作为认定物业服务人提供服务不到位的参考依据。

  【基本案情】某物业公司以业主王某长期拖欠物业费,拒不配合物业管理为由,将王某诉至法院,要求其按照物业合同约定的标准交纳欠付的物业费。王某辩称物业公司未提供符合标准的物业服务,因消防设备问题两次被行政处罚,请求减免或退还部分物业管理费。法院审理认为,结合消防部门出具的行政处罚决定书以及住建部门的答复内容,可以认定物业公司物业管理服务确实存在一定瑕疵。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“当事人都违反合同的,应当各自承担相应的责任”的规定,酌定由业主王某按照物业服务合同约定收费标准的一定比例支付物业费。提示

  物业服务人提供的基本物业服务包括卫生、安防、绿化、维护等方面,业主享受了基本物业服务,应当按合同载明的标准支付物业费。业主认为物业服务存在瑕疵并据此主张拒交或者减免物业费的,应当承担举证责任。行政主管单位或相关行政部门针对物业公司的处理意见可以作为认定物业服务人员提供服务不到位的参考依据。

  【基本案情】某物业公司与业主赵某之间存在物业服务合同关系,物业公司按照合同约定履行了应尽的合同义务,对赵某居住的小区提供了完善的物业服务,但赵某以房屋存在瑕疵、未满足交房条件为由不同意交纳物业费。经法院审理认为,业主所说的房屋验收过程中存在的瑕疵问题,应交由开发商整改处理,不成立拒交物业服务费的理由,并据此判令赵某依照约定支付物业费。提示

  开发商建设过程中产生的房屋质量问题并非物业服务保障的内容,而应归于业主与开发商之间的买卖合同调整范畴,业主不能以房屋存在质量问题为由,拒绝向物业服务人交纳物业费。业主应当选择正确途径维护自己的合法权益,对房屋质量问题等应由开发商承担的责任,业主可通过与开发商协商、向行政机关举报、诉讼等途径解决,物业服务人应积极予以协助。

  物业服务人通过诉讼方式主张业主交纳物业费,需在提起诉讼前履行过催告程序。

  【基本案情】施某是一广场商铺的使用人,某物业公司与施某签订物业管理服务协议,为施某使用的商铺提供物业管理服务。后施某未按照约定交纳物业费,物业公司多次催讨无果后诉至法院。法院经审查发现,物业公司没有证据证明在提起诉讼前向业主进行了催告,物业公司未催交前置即通过诉讼主张物业费,不符合规定,其诉讼主张理由不成立,故法院不予支持。提示

  《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定,业主违反约定预期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。根据以上规定,物业服务人通过诉讼或仲裁方式主张物业费之前,必须先履行催告程序,只有在业主经过催告的合理期限届满仍不支付的情况下,才能提起诉讼或申请仲裁,否则其请求将不被支持。法律设置上述前置条件的目的,是给予物业服务人和业主直接沟通、协商的空间,也督促一部分因忘记或暂时无法支付物业费等各种原因的业主尽快履行义务,有利于双方直接解决纠纷。

  【基本案情】A物业公司为张某所在小区提供物业服务。期间,张某以A物业公司物业服务质量不好为由一直拒绝交纳物业费。之后张某所在小区与B物业公司签订物业服务合同,A物业公司撤出该小区。A物业公司以张某为被告提起诉讼,要求张某交纳物业费,张某辩称其所在小区物业公司为B公司,与A公司无关,无需向A公司交纳物业费。法院经审查支持了A物业公司的诉请。提示

  《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定,业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。因此,物业服务人在物业服务合同履行期间,依照约定提供了物业服务,业主应当按照合同约定支付物业费。物业服务人即使发生更换,也不能改变其在合同履行期间提供物业服务的事实。业主享受了更换前物业服务人提供的物业服务,更换前的物业服务人仍有权向业主主张物业费。

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